不动产购买概述（之二）

刘庆贺律师事务所专栏

Ying Yu, Esq. & Mark McMillan, Esq. 

上次我们谈过在美国佛罗里达州进行房地产交易的一般步骤。今天我们将讨论美国房地产交易的法律环境及与中国的不同之处。

购买由房屋管理公司（HOMEOWNER ASSOCIATION）管理的物业

中国公民购买了由房屋管理公司管理的美国房地产后，都面对同一个问题，就是您所在社区的房屋管理公司比中国物业管理公司的管理远为严格。所以如果您打算购买由房屋管理公司管理的美国房地产，您不仅要了解房产本身，还需要了解适用于整个社区的限制和管理系统。这些规则在“管理文件”中是有说明的，包括委员会的公开声明书，管理委员会的公司章程，管理委员会过去和现在实施规则和条例。

作为一个社区的屋主，您可能从饲养宠物到租赁物业都受到限制。您可能需要定期支付管理费用和可能面对的特殊规定。

您还需要彻底了解房屋管理公司与您之间的责任分工，例如州法律通常要求管理公司维护的景观和排水系统，而屋主将负责包括但不限于到你与邻居的共同墙壁，或建筑物的屋顶，空调和许多其他东西。

不要依赖您的卖方，房地产经纪人或其他非律师第三方来解释这些文件中包含的限制和义务。请聘请具有相关经验的律师。律师可以帮助您及时获得最新的管理文件，并在签订购买合同之前对其进行审核。

房地产税支付

在购买房屋之前，您需要知道您是否可以负担房产税。不要依赖卖方目前支付的财产税金额来估算您将支付的金额。

在佛罗里达州，一旦您拥有房屋，从房产开始获得自住豁免（如下所述）之日起，价值不得增加超过3％或CPI（消费物价指数），以较低者为准。市场价值增长可能会以高于上限，从而保护屋主免受房产税大幅增加的影响。然而，这个上限并不能保护新的购房者，因此买家可能在成交后的第一年内大幅增加房产税。

如果您的佛罗里达州住所成为您的永久居住地，您可能有权获得价值25,000美元的基本免税额。您必须每年提交申请以获得此“自住”豁免。佛罗里达宪法还包含其他类型的豁免。个人保护房屋免受债权人的索赔，债权人不能强迫您出售您的财产。

佛罗里达州房地产代理类型

在佛罗里达州购买房产时，您可能需要房地产经纪人的帮助。首先要考虑的是代理人是在代表买方或卖方。在中国，房地产经纪人更像是中立的第三方，这是买卖双方之间的沟通渠道。在佛罗里达州，代理人必须是“只是当中一方的代理人”，并且只能代表买方或卖方，不可以同时代表双方。所以在购买房产之前，您需要找一个“买方代理”。当然，卖方的代理人也代表卖方的利益。

买卖佣金通常是由卖方支付，约占交易价格的6％。该佣金将由两个代理商分享。虽然房地产经纪人可以填写佛罗里达州房地产经纪人协会和/或佛罗里达律师协会批准的表格，但代理人无权起草法律文件，也无法提供法律建议. （例外情况是，如果代理人也是律师。）

谁支付佛罗里达州的所有权保险费

产权保险保护您对物业所有权免受第三方的索赔，包括与先前所有者的义务有关的索赔。保险是在成交时发出的; 如果您是贷款购买，这可保护屋主的利益，另外可保护贷款者的利益。

合同中指定了谁支付保费。但在迈阿密 - 戴德和布劳德县的习惯是买方选择产权公司并支付产权保险。通常，在其他郡，双方同意卖方支付屋主的保险, 买方支付贷款的保险。费率由州法律规定。

房地产交易的房契类型

这个标题可能看起来很不清楚。事实上，这代表了美国产权转让的类型。这是所有准买家都应该知道的关键知识。每笔交易中使用的所有权转让和契约的类型通常分为三种类型：佛罗里达州转让财产的标准合同是所谓的保修契约。这种类型的合同和产权转让的类型包括卖方的正式承诺，即所有权是完整的，除了明确列出的内容外，没有任何未知的侵占。一旦第三方声称拥有该财产的所有权，卖方必须使用一切手段来保证买方的利益不受侵犯。

其他类型的合同也可用于转移佛罗里达州的房产，但买家应该避免使用此类房产转让类型。

第二种类型,  称为特别保修契约，所有权承诺并不一定回到之前所有者的所有权，而只是卖给卖方。特殊保修合同通常用于在取消抵押品赎回权出售时向买方购买。律师可以帮助您分析与此类合同相关的风险。

第三种类型，即受保护程度最低的转移类型，是简易转让契约(Quitclaim Deed)。卖方不对所有权做出任何陈述。相反，卖方只是说转让包括卖方在物业中的所有权益。

佛罗里达州购房的成交程序

成交代理将向您解释每份文件的性质，但不能向您提供法律建议，除非成交代理人也是您的律师。如果您不明白您将签署什么，或者您的交易涉及的不仅仅是标准保修契约以及贷款人的票据和抵押，请务必聘请律师代表您。

版权属于刘庆贺律师事务所。

(本文并不是法律意见, 只是资料提供, 笔者及本事务所不就文中内容笔误, 法规更改, 或任何错误负担保责任)