不动产购买概述（之一）

刘庆贺律师事务所法律专栏

于滢律师Ying Yu, Esq. & 麦律师Mark McMillan, Esq.

购买土地，商用物业或房屋往往令人大伤脑筋。购买房地产似乎只是买方和卖方之间的交易，但其实要将物业从一个人转移给另一个人，双方都有许多法律要求要注意。

所以我们提供以下步骤, 让您可以做更好的准备来减少困惑。

当然每笔交易都是有所不同的，但一般佛罗里达州在房地产交易中应完成以下步骤：

•      出价及还价: 通过双方房地产代表之间的适当沟通，当房产的卖方接受买方的要约时，交易过程正式启动。双方需要签署协议以确定建议价格。此时，卖方可以要求买方支付押金。签署的合同将发送给律师或产权公司，专业人员根据佛罗里达州当地法律的程序，启动产权转让，将物业所有权转让给新的所有者。在此阶段，您的房地产律师应确认房产的详细信息，例如正确的地址，待售物业，土地的面积和土地的描述以及合同中列出的其他项目。

•      披露: 卖方必须告知买方有关被出售财产的任何已知问题，告知这些问题被称为披露(Disclosure)，这些可能包括过去的维修，环境危害以及可能影响财产价值的任何其他事项。卖方必须在限期前向买方提供披露清单，买方必须在交易完成前确认所有披露。

•      检验: 买方有权在购买合同规定的时间内对房产进行检验。佛罗里达州有许多不同类型的检验。在购买房屋时，房屋检验员通常是第一个要求检查房产的人，无论是住宅还是商业，准买家也可能要求进行白蚁检查和灰板墙检查，以确保房屋的结构安全。买方和卖方还需要签署灰板墙披露表，以证明卖方没有理由相信在销售时存在任何灰板墙缺陷。它还可能要求房地产测量师确定房产的确切边界，是否不妨碍进入道路，以及对房产的任何附加物是否可能给买方带来问题。

•      买方要求: 检验完成后，买方可以要求卖方完成维修工作，降低销售价格，或根据检查结果支付部分或全部维修费用。买方还可以要求卖方提供保修，以便在售后一年或更长时间内维修房屋的主要部分，例如屋顶和炉灶。卖方可能会同意买方的部分或全部要求，拒绝维修，协商价格。如果买方不接受，只要合同的调查期尚未完成，他可以继续与卖方协商或取消交易，并全额退还押金。

•      贷款: 一旦最终价格达成一致，需要贷款购房的买家必须申请贷款。在大多数情况下，买方必须首先获得贷方事先批准才能提出要约，并且必须向贷方提供屋主保险，淹水保险和其他的证明。一旦买方获得一定金额的批准，贷方将派持牌估价师估算该物业价值。如果购买价格高于评估价值，买方可以要求卖方降低价格。

•      成交前预备程序: 在成交之前，交收日期需要确定并预备好整套销售文件，包括合同，产权保险，信贷表格和完成销售所需的所有文件的副本。买方需要知道他需要提供的最终现金数字，通常是使用银行本票。

•      成交:　成交通常在律师办公室，房地产办公室或产权公司办公室进行。买方和卖方均亲自出席，以便为与销售和贷款有关的所有文件提供正式签名，并且所有权公司的代表将新房契在市政署登记。在签署所有文件并向卖方付款后，买方将取得钥匙并正式成为该物业的新业主 。

有经验的律师会为您争取最大的利益

无论您是买主或卖家，都应该让整个过程中都有代表在为您工作。依靠对方的代表来指导您并不是一个好主意，因为他或她可能以最大限度地降低对方的成本。虽然代理人或房地产经纪人可以回答您可能遇到的某些问题，但只有您的律师会按照您的最佳利益行事，请您及时联系您的律师。

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